| センチュリー21三愛地建で、競売をされるされる場合の 流れをご説明いたします。 |
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不動産は高額な財産です。どこのどのような不動産を何のためにいくらの予算で取得するか、十分に考える必要があります。この点は一般の不動産取引と同様です。不動産の場合は利用規制や建築規制があるので十分な検討が必要です。これらの検討が終わり、取得すべき不動産の概要が決まったら、条件に見合う不動産を探すことになります。競売がすべてではなく、競売が不動産取得の一方法であることをご理解下さい。
競売物件情報は、その不動産を扱っている裁判所の掲示場や、裁判所内の一般の見やすい場所に掲示されています。そのほかに、不動産所在地の、市町村の掲示板に「広告事項を記載した書面」が掲示されています。これらの掲示板は、入札期日の二週間前までに「広告」として貼り出されます。近年では、インターネットの「不動産競売物件情報サイト」が裁判所の競売情報を掲載し、容易に競売物件にアクセスできる仕組みが出来ています。ただし、これらに記載されている価格は、あくまで売却基準価格であり、その価格で実際に買えるわけではありません。また、これらの競売物件情報で完全かつ十分な情報は少ないということを理解しなければなりません。 |
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| 競売物件の広告を見て、買受けの希望物件があれば、執行裁判所の競売物件閲覧室を訪れることです。閲覧室には、入札期日ごとに物件の広告と共に物件明細書、現況調査報告書、評価書の各写し（三点セット）が置いてあり、希望の物件を一般の方が気兼ねなく、自由に見て、書き写すこともできるようになっています。無料ですが、裁判所によっては、閲覧室に入室の際、住所・氏名の記入を求めるところもあるので心得ておくこと。現況調査報告書は、裁判所が競売物件とその権利関係について調査したもので、不動産の現実の形状、占有関係その他の現況が分かるようになっています。評価書は、通常、裁判所が選任した評価人（不動産鑑定人）が所定の内容に即して評価したものであり、不動産の位置および状況、利用状況、公法上の規制などが記載されています。また、物件明細書は、現況調査報告書と評価書の記載をふまえ、さらに売却後存続する権利があるかどうかの権利関係が記載されています。たとえば、担保権は売却後は消滅することになりますが、賃借権などは担保権と違い、競売手続きが終了しても消滅しない場合があるので、注意が必要です。 |
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| どの程度に入札価格を設定すれば落札できるのかは気になるところです。自分の目で確認したうえ、物件の形状、接道状況などの一般の物件と同様の観点から検討したうえ、占有者の有無、占有者と債務者・所有者との関係、等々が記入されていないかなど、自ら調査すべき事項は多い。これらの調査に基づいて、例えば、占有排除のために法的コスト（執行費用や執行完了までの費用）リフォームやハウスクリーニングの費用（占有者等の私物が置きっぱなしになっていたり、建物内部が相当痛んでいる例が少なくない）がどの程度となるかを算定し、これらを売却基準価格と対比し、どの程度なら上乗せしてよいかを考え、慎重に入札価格を決めるべきです。要は、本来の取得目的に使用できるようにするためにかかる経費を考えなければならないのです。そのためには取得しようとしている不動産をどの程度把握しているかが第一の問題であり、事前調査の精度がどの程度なのかにかかってきます。また、一般の不動産より高額で取得するようでは競売物件のメリットがありません。したがって、不動産の相場も理解しておくことが必要です。 |
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| 一般の不動産の売買では、買主はその物件を実際に買うという意思表示の手段として、契約を結ぶ際に五～二十パーセント程度の手付金を支払います。入札の場合にも、これに参加しようとする人は、保証として、通常は売却基準価格の二十パーセントを、入札に真面目に参加する証しとして、保証金として裁判所に提出するようになっています。もちろん、目当ての物件が買えない場合には、提出した保証金は返還されます。売却許可が決定したときは、買受け人は、裁判所書記官の定める期限までに、代金を納付しなければなりません。 |
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| 一般の不動産の売買では、買主はその物件を実際に買うという意思表示の手段として、契約を結ぶ際に五～二十パーセント程度の手付金を支払います。入札の場合にも、これに参加しようとする人は、保証として、通常は売却基準価格の二十パーセントを、入札に真面目に参加する証しとして、保証金として裁判所に提出するようになっています。もちろん、目当ての物件が買えない場合には、提出した保証金は返還されます。売却許可が決定したときは、買受け人は、裁判所書記官の定める期限までに、代金を納付しなければなりません。 |
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